Αναστάσιος Δημόπουλος - Value Investing
Επίτευξη απόλυτων αποδόσεων με την στρατηγική long/short equity
Λίγα λόγια για εμένα
Ονομάζομαι Αναστάσιος Δημόπουλος και είμαι επαγγελματίας επενδυτής/trader.


Ακίνητη περιουσία: Φιλέτα, μπριζόλες και άλλα κρεατικά
1790 αναγνώστες
Τετάρτη, 2 Νοεμβρίου 2011
11:17

Ακούμε και διαβάζουμε επί χρόνια ότι το κράτος θα πουλήσει το ένα ή το άλλο ακίνητο φιλέτο. Επίσης ακούμε και διαβάζουμε ότι η ακίνητη περιουσία του κράτους και κάποιων μεγάλων εταιριών είναι αμύθητη και αρκετή για να μας βγάλει από την κρίση. Μερικές φορές γίνονται κι εκτιμήσεις για την αξία κάποιων από αυτά τα ακίνητα.

Τελευταία αναφέρεται συνέχεια η έκταση του παλιού αεροδρομίου στο Ελληνικό και κάποιοι λένε ότι αξίζει μερικές δεκάδες δις Ευρώ. Επίσης πολύς λόγος γίνεται και για την έκταση που βρίσκεται ο Αστέρας Βουλιαγμένης με κάποια ακόμα δις αξίας. Είναι όμως έτσι; Κατά την γνώμη μου τα πράγματα δεν είναι τόσο απλά.

Η αξία ενός κομματιού γης για κάποιον επενδυτή εξαρτάται μόνο από τα προσδοκώμενα έσοδα από την χρήση της. Η γη δεν έχει αξία από μόνη της. Η τιμή της ανεβαίνει χωρίς να αλλάζουν τα γύρω δεδομένα των προσδοκόμενων εσόδων μόνο όταν υπάρχει αλόγιστη πιστωτική επέκταση που κάνει τους πάντες να μπορούν να αγοράσουν ή όταν υπάρχει πληθωρισμός. Η αξία όμως από τα προσδοκώμενα έσοδα δεν αλλάζει εύκολα.

Έτσι λοιπόν πολλοί πολλαπλασιάζουν την έκταση του Ελληνικού με τις τιμές που ζητούνται για τα γύρω οικόπεδα και φτάνουν σε κάποιες αστρονομικές αποτιμήσεις. Το ίδιο περίπου κάνουν και για την έκταση του Αστέρα Βουλιαγμένης.

Μάλλον ξεχνούν ότι πλέον δεν γίνονται σχεδόν καθόλου πράξεις στην αγορά ακινήτων και αυτές που γίνονται είναι σε τιμές πολύ μικρότερες από αυτές που υπάρχουν στις αγγελίες. Επίσης αν κάποιος θα αγοράσει μια τόσο μεγάλη έκταση δεν θα πληρώσει τις τιμές που υπάρχουν εκείνη την στιγμή για συναλλαγές 1,2,5,10 στρεμμάτων αλλά πολύ πιο χαμηλές γιατί αγοράζει υπερχονδρική.

Αν στο Ελληνικό χτιστούν κάποιες χιλιάδες σπίτια και προστεθούν στην αγορά αυτό θα ρίξει ακόμα περισσότερο τις τιμές γιατί δεν υπάρχει κάποιος να αγοράσει αυτά που ήδη υπάρχουν και στην Ελλάδα έχουμε πολύ υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης. Πρέπει κάποιος να πουλήσει ένα άλλο σπίτι για να αγοράσει ένα άλλο μέσα στην πόλη. Δεν έχει λόγο να έχει δυο-τρία. Ποιος θα αγοράσει το πρώτο για να βρει χρήματα; Δεν μπορούμε να πούμε ότι πάλι θα το αγοράσει κάποιος επενδυτής γιατί πάμε πάλι στην αρχή. Ποιος θα το νοικιάσει; Υπάρχουν και πολλά ανοίκιαστα διαμερίσματα.

Στον Αστέρα Βουλιαγμένης υπάρχει ήδη ένα ξενοδοχείο το οποίο παράγει κάθε χρόνο ζημιές και έχει έσοδα, χωρίς να μπούμε σε λεπτομέρειες ανάλυσης ανά τομέα, περίπου 30 εκατ Ευρώ. Ίσως το καλύτερα διοικούμενο ξενοδοχείο στην Αθήνα αυτή την στιγμή έχει περιθώριο λειτουργικού κέρδους 34%.

Ακόμα κι αν ο Αστέρας Βουλιαγμένης με κάποιο μαγικό τρόπο διπλασιάσει τα έσοδά του και καταφέρει να παρουσιάζει το ίδιο περιθώριο λειτουργικού κέρδους θα έχει λειτουργικά κέρδη 20 εκατ Ευρώ. Αν δώσουμε και έναν πολύ υψηλό πολλαπλασιαστή κερδών της τάξης του 20 έχουμε μετά από πολλές και γενναιόδωρες παραδοχές, που δεν υπάρχει περίπτωση να ισχύουν αυτή την στιγμή, μια αξία 400 εκατ Ευρώ.

Αν κάποιος αποφασίσει να κατεδαφίσει το ξενοδοχείο και να χτίσει σπίτια πόσο θα τα πουλήσει και ποιος θα τα αγοράσει; Ισχύουν περίπου αυτά που έγραψα παραπάνω για το Ελληνικό.

Τα παραπάνω ισχύουν και για όλα τα υπόλοιπα ακίνητα του δημοσίου που δεν έχουν την αξία που ακούγεται γιατί αν βγει κάποιος να τα πουλήσει μαζικά στην αγορά απλά δεν θα υπάρχει κανείς να τα αγοράσει. Έτσι τελικά αντί για φιλέτα μπορεί να έχουμε να κάνουμε με δέρματα και κόκκαλα.

Το σχόλιό σας
Για να σχολιάσετε το άρθρο πρέπει να κάνετε Login στο Capital.gr
Αξιολογήστε το άρθρο
10 ψήφοι

 Εκτύπωση
 Αποστολή με e-mail

Σχετικά με το blog
Άρθρα για επενδυτικά και οικονομικά θέματα. Παραδείγματα long και short επενδυτικών κινήσεων.
Αναζήτηση
Προηγούμενα Άρθρα
Τελευταίες δημοσιεύσεις